A.　回答

簡単にいいますと、売ったときの売却価格と、購入したときの取得価格の差額（含み益）に対し、約20％が発生（短期売買の場合には約39％）します。この含み益のことを譲渡所得といいます。

具体的な数字ですと、土地建物の売却価格が1千万、取得価格が500万だったとき、1千万ー500万＝500万（含み益）　500万×20％＝100万（税金）ということになります。

しかし、不動産の場合、取得した時期が相当前な場合が多く、取得価格はわからないという方も多いです。その場合には、売却価格の５％を概算取得費とすることができます。なにもない場合には、５％だけ取得費としていいですよという感じです。ですので、不動産を購入したときは、必ず売買契約書等を保管しておくことです。

ちなみに、もう少し詳細な情報は以下になります。

①不動産の所有期間が1月1日現在で5年以下の場合（短期譲渡所得）

（収入金額－（取得費＋譲渡費用））×39.63％　  税率内訳(所得税30.63％＋住民税９％）

②不動産の所有期間が1月1日現在で5年超の場合（長期譲渡所得）

（収入金額－（取得費＋譲渡費用））×20.315％　税率内訳(所得税15.315％＋住民税５％）

ここからが本題です。

売買契約書等がない場合には、原則は、売却価格の95％に対し税金がかかりますが、他にも方法はあります。それは、土地であれば「市街地価格指数（財団法人日本不動産研究所）」を使用し、売却価格から当時の時価を算定し、それを取得費の根拠とするものです。過去に税務署が更生処分で採用した方法で、国税庁不服審判所も合理性があると判断しています。

建物であれば、「着工建築物構造別単価（財団法人建設物価調査会）」を使用して取得費を算定する方法です。

詳細は税理士にご相談ください。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

弊所も譲渡所得案件が結構増えています。年配の方（団塊の世代など人口の多い層）が、賃貸マンションとして所有していた不動産を、そろそろ身軽にしておきたいというお考えから、売却したりすることが影響しているのかもしれません。